容积率为什么大于1,为什么有容积率

总体而言，容积率低比容积率高好。但为什么普通购房者对容积率因素考虑不多，甚至在房价中可以忽略不计呢？从规划角度来说说容积率的重要性！在旧城改造中，为什么地方特别热衷于城中村改造，而对80、90年代的老破小不太感兴趣？其原因就是在于容积率。

容积率是什么？

总体而言，容积率低比容积率高好。首先了解容积率是什么容积率是指项目总计容建筑面积与总建设用地面积的比值。项目总计容建筑面积通常包含地上建筑面积（不含临时建筑）以及地下计入容积率的面积（通常为地下商业功用的建筑面积）。容积率的由来容积率是西方国家（主要是美国）从上世纪初推行城市土地区划管理制度中所采用的一项重要指标。

美、日等国称作Floor Area Ratio, 缩写为FAR。容积率在国内于20世纪80年代后才逐渐流传使用。由于它能够直观地表述地块的开发建设强度，在大力推行房地产市场化以及实行城市国有土地租让制度的前提下，也为了便于和国外的相关行业对接，我国的土地管理、城市规划、房地产开发等部门和机构都广泛采用“容积率”这个指标。

容积率多少合适从理论上讲，对同一小区而言，容积率较小，则房价较高；容积率较大，则房价较低。对于一个楼盘的容积率大好还是小好，业界普遍认为，容积率越高的小区，居住舒适度越低，反之，舒适度越高。通常来讲，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30％。不同的房屋类型容积率标准不同。

一般而言,容积率分为以下几种：独立别墅为0.2~0.5联排别墅为0.4~0.76层以下多层住宅为0.8~1.211层小高层住宅为1.5~2.018层高层住宅为1.8~2.519层以上住宅为2.4~4.5容积率太高的影响容积率高说明小区的建筑面积比较大，这就意味着小区内建的房子比较多，因此，住户的数量也比较多。

容积率和地下车位地上车位有没有关系？

没有直接关系，但有间接关系1.容积率是指小区的地上总建筑面积与小区占地面积之比，而地上车位不算建筑面积的，地下车位为地下室地下车库面积，不计入计容面积，所以没有直接关系。2.容积率越大，意味着在小区占地面积一定的情况下地上总建筑面积越大，这样小区的户数就越多，由于规划审批有车位比（小区用户数与车位总数，它的要求一般≤1，也就是说至少保证一户一个车位，所以总户数增加车位数量也会增加，所以它们有间接关系。

容积率是房价成本计算的核心因素之一，为什么有人觉得它对房价的影响几乎可以忽略呢？

容积率对于规划部门、开发商和投资者都是需要考虑的因素，尤其是规划部门和开发商，更是最重要的因素之一。但为什么普通购房者对容积率因素考虑不多，甚至在房价中可以忽略不计呢？从规划角度来说说容积率的重要性！在旧城改造中，为什么地方特别热衷于城中村改造，而对80、90年代的老破小不太感兴趣？其原因就是在于容积率。

一般城中村都是3层以下房屋为主，容积率接近于1.0。而老破小一般以6层为主，容积率至少要大于1.5。这样一般城市改造后建筑的容积率在2.0—2.5（还是在扣除其他用地的情况下），那么也就是总征地的容积率2.0已经不错了。一般要求被拆迁者1—1.2倍的面积赔偿，开发商和政府需要各0.5以上的容积率才可以持平。

这样就城中村改造容积率在2.0—2.5基础上就可以达到收支平衡，而老破小需要达到3.0以上的容积率。可现在的城市高层容积率一般在2.5以下比较合适，而且建安成本也是较合理。所以地方不太热衷老破小，而独爱城中村的原因。因此，在新区规划、城中村规划、旧城改造等就是通过调整容积率来实现成本收益的平衡。也可以说容积率起着决定着作用。

开发商对容积率也是情有独钟！在开发商拿到地块指标后第一件事就是看规划条件，包括总用地面积、计容面积、容积率、限高、退让、周边环境、南北面的现状等方面指标，而容积率更是最最重要的，尤其是在一个低容积率的小区。那么就要求设计师把限高做足，退让也做到边界极限。那么多下来的做什么呢？就是做可以卖到高价的排屋和别墅，甚至有些开发商完全可以让高层和小高层等普通房产保本销售，而把利润点放在了别墅和排屋上。

这样就知道容积率对开发商是多么重要了吧！为什么购房者感觉不到容积率低带来的房价好处？通常把不同的容积率要求带来的房价不同，归类于别墅、排屋和普通商品房，而一般购房者很少会去关注别墅和排屋低容积率带来的高房价。而主要关注在多层、小高层和高层的房价。按照目前的房价情况，甚至是相对容积率偏低的多层反而不高，而且高层还比小高层要高一些。

其原因之一是：对于普通高度的房产，其实在日照满足要求的条件下，房屋间距也是不同的。多层较近、小高层次之、高层更远。而总的容积率有差距，但差距不大。而多层需要爬楼梯，很多年轻人和老年人都不喜欢，高层却是前室、楼梯、电梯等更加宽敞和数量多，还有站的高看得远，视觉效果更佳。因此，房价反而是高层、小高层和多层的排序。