营改增后房地产企业土地增值税如何缴纳,房地产预售项目预缴土地增值税如何计算

营改增以后房地产企业实际缴纳增值税多少？

个人理解题主是想咨询营改增后房地产开发企业增值税税率的问题。这个问题分成二大类，一、实行简易计税的房地产老项目；二、实行一般计税的房地产项目，下面分别作为说明。一、实行简易计税的房地产老项目，适用简易计税方法按照5%的征收率计算应交增值税款。所谓房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期为2016年4月30日之前，或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，可以选择适用简易计税，也可以选择适用一般计税方法，但2016年4月30日之后的项目，全部为一般计税方法。1、预缴增值税。一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，应预缴税款=预收款÷（1 征收率）×3%。

例：某房地产开发企业实行简易计税的房地产老项目2020年3月份收到预收款1050万元，则当期应当预缴的增值税=预收款1050÷（1 征收率5%）×3%=30万元。2、应缴增值税的计算。一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应当在项目竣工交房符合增值税销售收入确认条件时，以当期确认的销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。二、实行一般计税的房地产项目，增值税目前为9%，可以以进项税额抵减销项税额，计算应纳增值税额。1、预缴增值税。一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，应预缴税款=预收款÷（1 征收率）×3%。这点和实行简易计税的房地产老项目规定是一致的，只是把征收率5%换成适用税率9%。

例：某房地产开发企业实行一般计税的房地产项目2020年3月份收到预收款1090万元，则当期应当预缴的增值税=预收款1090÷（1 增值税率9%）×3%=30万元。2、应缴增值税的计算。一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应当在项目竣工交房时，按营改增相关文件规定，以当期确认的销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。