掘金美国楼市 华人买家的“学区房情结”

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记者沈秋莎来自美国

与中国房地产市场的热度相比，美国房地产市场近两年来呈现出复苏的趋势，但增速稳定。房地产网站realtor的首席经济学家Smoak表示，2016年将是房地产需求旺盛的一年，约三分之一的买家年龄在25岁至34岁之间，今年买家的主力将带来200万份房地产交易订单。其中，有许多普通的中国买家。

中国买家看重地段

克里斯蒂娜来自大连。高中毕业后，她去美国上大学，然后留在美国工作。克里斯蒂娜和她的丈夫起初都为摩根大通工作。因为该公司位于纽约市中心，考虑到通勤的便利，他们选择了新泽西，这是一条远离曼哈顿的河流。在租了两年房子后，他们从2015年开始基于照顾自己的家园和重视投资的原则来看房。

换了五六个经纪人后，他们最终选择了白人老人杰多林杰作为房地产经纪人。在杰伊的帮助下，他们锁定了纽约威彻斯特县的多布斯费里。克里斯蒂娜告诉记者，由于他们忙于工作，没有时间处理装修等琐事，可以直接入住的新房对他们来说很有吸引力。看了将近一年的房子后，他们最终选择了这栋建于2005年的独栋别墅，今年的成交价为91万美元。

这所房子有4间卧室，2个大厅和3个卫生间，外加地下室和厨房。房子周围的配套设施齐全，所以你可以步行去超市购物，附近的公园风景宜人。值得一提的是，它交通便利。步行15分钟可到达哈德逊河火车站，乘特快列车35分钟可到达曼哈顿。它非常适合在纽约工作的白领。当记者问及买房过程中最关键的因素是什么时，克里斯蒂娜说，房子的位置是最重要的，房子的结构和类型可以改变，但只有位置应该是不变的。

租金和房价都上涨了

在美国，经济形势越来越好，70后和80后的年轻人正处于事业的黄金时期，他们的经济状况很好。就业机会的增加推动了人口的迁移，从而导致住房需求的增加。那些出生于20世纪50年代的老人正在经历退休潮。这些人倾向于把大房子换成小房子，或者搬到更便宜的地方居住。这两代人的不同需求增加了整个房地产市场的流动性。

温德米尔的首席经济学家马修·加德纳(Matthewgardner)预测，今年将会有更多的房屋出售，一些持观望态度的房东会在房屋净值上升时出售他们的房屋。房屋库存会增加，但仍跟不上需求。因此，今年房价仍将稳步上涨。

穆迪公司首席经济学家马克赞迪表示，2016年，房地产市场将迎合购买需求，扩大供应。虽然新建房屋的数量在增加，但与需要的数量相比还是不够的。租赁市场和空房屋入住率处于较低水平，这将推动租金和房地产市场的价格上涨。廉租房的短缺在廉租房中尤为明显。持有相同观点的clearcapita首席经济学家alexvillacorta告诉记者，2016年，美国房地产呈现两大趋势:租金持续上涨，房地产增长缓慢。

据报道，美国的住房拥有率是50年来最低的。

谨慎的联邦储备委员会希望在提高利率的同时尽量减少对经济发展的负面影响。在全球经济低迷时期，美元走强，房地产利率充满波动，波动日复一日，长期趋势高企。

更高的房地产利率对市场有利。

房地产网站ten-x的首席经济学家Petermuoio指出，工资的增加将为房地产的复苏注入新的动力。各种数据的分析结果让他相信，2016年美国的工资将会增加，这将有助于提高购买力，并为购房需求的增长注入一剂强心针。

美国房价在2009年跌至谷底，2010年后开始缓慢回升。数据显示，2016年1月，美国单户别墅的中值为21.38万美元，同比增长8.2%。quickenloans的首席经济学家bobwalters说，被抑制了十年的住房需求已经恢复。根据realtytrac的报告，在美国最发达的12个城市中，去年住房市场的反弹超过了2005年的最高点，交易净利润也达到了过去10年的峰值。

随着空交易量和利润的增加，市场也感到担忧。加德纳认为，当投机交易量上升时，往往表明房地产市场的泡沫正在逼近。

该学区供不应求

然而，不管是不是泡沫，复苏的趋势是好的。带着买高不买低的心理，一些收入稳定的中国买家悄悄进入美国房地产市场。除了文章开头的克里斯蒂娜，丽莎去年还买了一栋房子。丽莎在2005年去美国攻读会计学硕士学位。毕业后，她在一家投资银行做会计，她的丈夫在耶鲁大学做博士后。他们一家原本住在康州的trumbull，但2015年决定购买一个学区，因为他们的女儿已经入学。巧合的是，他们也把目光投向了纽约威彻斯特郡的斯卡德尔。

该学区一直是东部地区最好的学区之一，因此吸引了美国许多买家的注意。丽莎下了两个订单，但被英勇的中国现金买家抢走了。与其他购房者不同，丽莎对公寓情有独钟。除了负担得起之外，方便的护理也是他们选择公寓的一个重要原因。第三次，他们看中了一套两室一厅的公寓，售价56万元。丽莎很快就订购了它，最终的交易价格是562，000美元，地方税大约是每年9，000美元。

在美国房地产行业工作了10多年的詹姆斯·金(Jamesking)告诉记者，在房地产牛市中，学区住宅的增长与空普通住宅的增长没有显著差异，但一旦进入熊市，学区住宅因其良好的法律和秩序、优美的环境以及高质量的教育而显示出其卓越的弹性，可以称之为保值住宅。

一位不愿透露姓名的硅谷工程师告诉记者，她在2005年左右用零首付购买了大量房地产。房地产升值后，她用增值部分以按揭贷款的方式借入现金，然后以现金作为首付购买下一套房子。增值后出售，像滚雪球一样积累资本，也助长了房地产泡沫。最后，在2007年次贷危机前夕，她及时收手，卖掉了所有的房地产，净赚了100多万元。

当然，不是所有人都这么幸运。2008年震惊美国华人社区的吴京华就是次贷危机的受害者。吴京华是硅谷的一名产品测试工程师。他通过抵押购买了19栋房子。次贷危机爆发后，房地产大幅缩水，他当时被解雇了。他枪杀了公司的首席执行官、业务总裁和人事经理。

即使经济危机爆发，硅谷周围的价格在短暂下跌后迅速反弹，价格保持稳定。根据paragon房地产集团2015年发布的数据，旧金山湾区的房地产从2002年到2007年增长了59%，从2008年到2011年下降了27%，从2011年到2015年飙升了60% ~ 70%。

一位不愿透露姓名的李姓工程师告诉记者，硅谷30万左右的年薪似乎很高，但10万是股票，10万是年终奖，平时只能用10万美元，几乎是月光。南湾大约有100万套房子破旧不堪，最后他们不得不把目光投向偏远的东湾。虽然交通不方便，但学区在中间的上侧，130万套房子可以买3000英尺的新房子。

詹姆斯金告诉记者，美国的经济增长现在已经进入了一个高点。去年，这是一次高度整合，下行风险高于上行风险。此外，今年第一季度的国内生产总值增长率预计为2%，但实际增长率仅为0.6%。美国经济进入滞胀期，房价反弹不会持续太久。如果市场进入新一轮调整，它可能会下跌。詹明信表示，与高水平学区相比，如果不考虑自谋职业和儿童教育，有闲钱的投资者可以购买相对较低的多单元建筑。单位越多，管理成本越低，投资回报越高。然而，多单元拥抱所在的学区通常是中等或较低的，人口构成复杂，弹性差。