融创为什么接手万达,万达为什么出售给融创

曾经放话要“超越迪士尼”的万达文旅城项目，被打包闪电出售给融创中国。7月10日，万达商业和融创中国(01918.HK)联合发布，融创房地产集团以335.95亿元收购万达旗下76个酒店，同时万达以295.75亿元的价格，将13个文旅项目的91%股权转让给融创。

如何看待融创为何全面接盘万达文旅？

近日有权威媒体曝出王健林已经做好了准备，彻底告别文旅业务。一方面拟继续将文旅集团旗下的4个万达文旅城项目出售给融创中国，这4个项目分别位于西安、长沙、厦门和武汉。同时，还将把文旅集团总部核心业务及相关人员，都打包交给融创。其中涉及文旅集团中的设计规划、建设、运营等大多数业务领域。具体包括文旅规划院、文旅项目建设中心、文旅项目公司、主题娱乐公司等主要部门，人员涉及到文旅集团总部核心创作团队以及运营维护管理团队等等。

一时间，王健林准备变现退出文旅界的声音甚嚣尘上。万达方面隔天迅速在官网发布声明回应了，似有辟谣的意思。杠杆游戏看了内容，感觉十分有趣，万达这次的回应十分短小精悍，全文100字出头，其中正面回应的核心内容少得可怜。一半是无效信息，一半是模棱两可的信息，能传递的干货信息自然少得可怜。杠杆游戏只能说，侧面或许也能看出回应的诚意和底气。

回到万达和融创本身。去年的世纪交易轰动业界。其实去年卖了一大半文旅项目时，我们就能看到王健林想要甩掉文旅的意思，手里剩下的几个实际上颇为尴尬。王老板是铁了心要搞轻资产，但文旅却怎么都轻不起来。首先他的体量摆在那，动辄几百亿，总计千亿级的投入，盈利却是非常漫长的过程。对于融创而言，销售规模增速已经到达一定规模，寻找新的业务增长点迫在眉睫。

为什么王健林能卖脱身，许家印就不行？

一是时间问题，王健林解决负债时期，可谓是初期危机时期，那时候房地产市场还比今时今日要好一些。二是疫情加持经济困境，现在企业资金链多数较为紧张。三是产业构成问题，万达商场，酒店，物业以及地产，影院和互联网公司都可以变现，恒大相对都是无底洞。四是负债规模，恒大太大了。五是壮士断腕决心，当初融创和富力以为占了大便宜，现在回头看看王健林才是杀伐果断。

万达借钱296亿给融创收购自己，是怎么回事？

一份提交给证交所的文件显示，万达(Wanda)将向融创中国(Sunac China)发放296亿元人民币（合44亿美元）贷款，以帮助融创凑足资金收购万达旗下的酒店和主题公园。文件显示，收购款将分四次支付。第四笔付款——几乎相当于总价款的一半——将由万达按现行银行利率发放给融创的一笔三年期贷款来支付。　　在框架协议签署当日，融创已向万达支付了25亿元人民币。

本月底之前，融创将在尽职调查完成后再向万达支付约101亿元人民币。　　正式协议签署后，一旦获得股东批准，融创将再向万达支付一笔相当于总价款30%的款项。之后一周内，融创将以其获得的万达贷款支付剩余款项。　　融创中国11日公告收购细节　　融创已就632亿元交易付出25亿元定金，将在7月31日前完成尽职调查和签订正式协议。

正式协议签署后3日内，融创将累计支付至合作事项总价款的20%(126.34亿元)；正式协议签署后融创需推动尽快取得股东在公司股东大会的审批，90天内支付转让价款335.95亿元。第四笔付款方式为，万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款，随后融创向万达支付295.75亿最后一笔收购款。　　曾经放话要“超越迪士尼”的万达文旅城项目，被打包闪电出售给融创中国。

7月10日，万达商业和融创中国(01918.HK)联合发布，融创房地产集团以335.95亿元收购万达旗下76个酒店，同时万达以295.75亿元的价格，将13个文旅项目的91%股权转让给融创。根据约定，双方将在本月底前签订详细协议，并“尽快”完成付款、资产及股权交割。　　据证券时报记者测算，融创过往一年用于收购或投资的金额便超过500亿元，这还不包括融创的拿地及其他成本。

融创收购万达，是冒险赌博式的“大跃进”，还是早有准备的多元化系统布局？

总体上，现如今孙宏斌及融创的行为和赌博无异，当然，在这里面并不是说赌博就一定是输，赌博也是有输有赢，但是总体上融创如今面临的最大问题其实是资产负债表上面负债率过高，这将进一步影响银行和国际债权人对其的评估，可以说在现阶段是比较敏感的，我们总结了几点，认为如今放大杠杆对于融创并不明智。1、融创现有资产负债率过高，2017年融创中国资产负债率达到了90%，这是个什么概念呢？10元的净资产，借了90元，买了100元的资产，中国国内的银行体系普遍的负债率也就是90%出头，而银行是做借贷利差生意的，银行的高负债率是所有企业中有特殊性的，大家都理解。

故而融创中国如今已经将房地产业做成了金融业，而相对来说，房地产业所有的资产大多数是不动产，而银行大多数是流动性资产。从这一点，融创中国已经是信贷和杠杆领域的奇迹了。如果再要求贷款，债权人就要考虑融创的抵押物了，因为如今融创中国的清算价值实在太低。2、问题就在于如果资金是宽松期，国家的房地产正在向上，事情还可以舒缓，然而美联储在加息，这个因素不得不考虑，在这个情况下国内会出现降准同步加息的货币政策，前面提过，由于资产负债率突破了国内银行风控参照，新贷款可能需要更高的利率而且要自国外发行，而货币环境会让其财务费用激增。

简单的逻辑，10元净资产，90元债务，如果增加1%的利率，那么成本提高0.9元，净资产收益率下降9%。叠加前一个因素，这将让其下一步利润扩张更加困难。3、加快周转难度在加大。国内房地产其实是可以再繁荣一段时间的，但是对于融创新的周转却很难，因为吃下了过多的商业地产，如今商业地产也逐渐出现了地域性额竞争态势，从万达接收的资产还是需要投入一定资金来巩固客流和进一步扩张。

这并不是高周转的住宅路，这些资产变现能力并不是太好。4、融创的转型不成功。万达之所以抓紧出手，各种原因，其中一点，转型不够成功，房地产企业都在谋求转型，但是乐视投资失败之后，融创转型路径已经不多了，未来怎么走，需要很高的智慧，也需要钱。个人认为，任何行业要小心杠杆，金融企业应该将资产负债率压缩在92%以下，而一般企业应该压缩在70%，因为太高会增加你再融资的难度，因为你缺乏担保物。